Krisis Properti China Berlanjut, 'Raksasa' Ini Jadi Korban Terbaru

2 months ago 28

Jakarta, CNBC Indonesia - Krisis sektor perumahan di China yang telah berlangsung selama lebih dari tiga tahun, nampaknya masih akan berlanjut.

Kini, karena pengembang properti swasta dan lokal terus mengalami kemunduran, dan sektor ini semakin didominasi negara. Hal ini menandai pembalikan yang mengejutkan bagi industri yang selama ini menjadi ikon pembangunan ekonomi China.

Melansir The Wall Street Journal, pengembang properti swasta China terbaru yang mengalami krisis likuiditas adalah Vanke, salah satu pengembang terbesar yang tersisa di negara itu. Namun, intervensi negara telah mencegahnya dari ambang potensi gagal bayar untuk saat ini.

Minggu ini, perusahaan itu memproyeksikan kerugian sebesar 45 miliar yuan, setara dengan US$6,3 miliar, untuk tahun 2024. Ketuanya telah mengundurkan diri, digantikan oleh ketua pemegang saham terbesarnya, Shenzhen Metro. Perwakilan dari operator kereta bawah tanah milik negara untuk kota selatan Shenzhen yang kaya, sekarang menjadi hampir setengah dari manajemen senior Vanke. Ia juga akan membeli beberapa proyek dari Vanke.

Obligasi Vanke telah anjlok dalam beberapa minggu terakhir, mendorong pemerintah Shenzhen untuk turun tangan. Menurut JPMorgan, perusahaan tersebut memiliki sebesar 33 miliar yuan obligasi yang jatuh tempo tahun ini.

Pada masa-masa kemakmuran China, pengembang properti swasta mengubah cakrawala kota dan menghasilkan cuan besar bagi para pendirinya. Namun, keruntuhan mereka telah menjadi hal yang biasa dalam beberapa tahun terakhir. Seperti Evergrande, Country Garden, dan Sunac termasuk di antara perusahaan-perusahaan terbesar. Masing-masing dari perusahaan-perusahaan tersebut memiliki penjualan kontrak tahunan lebih dari 500 miliar yuan pada tahun-tahun puncaknya.

Namun, The Wall Street Journal menggarisbawahi kasus Vanke. Meskipun secara resmi bukan perusahaan milik negara, perusahaan ini memiliki hubungan yang erat dengan pemerintah. Faktanya, Vanke menelusuri akarnya ke perusahaan milik negara yang didirikan pada tahun 1984 untuk impor dan penjualan peralatan kantor. Perusahaan tersebut kemudian mengikuti gelombang reformasi pasar di China, menjadi salah satu perusahaan saham gabungan pertama di negara tersebut dan salah satu dari sedikit perusahaan pertama yang tercatat di Bursa Efek Shenzhen pada tahun 1990-an. Shenzhen Metro menjadi pemegang saham terbesar Vanke setelah perang penawaran pada tahun 2017.

Baru-baru ini, obligasi Vanke telah pulih dari posisi terendah, tetapi kemungkinan pengambilalihan penuh oleh negara masih belum pasti. Pemerintah daerah biasanya enggan menanggung kewajiban pengembang properti yang bermasalah. Fokus utama Beijing tampaknya adalah memastikan bahwa rumah yang telah terjual selesai dan dikirim, ketimbang menyelamatkan pengembang sepenuhnya.

Vanke mengalami "lingkaran setan" yang sama yang dihadapi para pemain di industri properti China, penurunan penjualan menyebabkan arus kas yang lebih rendah dan utang yang lebih tinggi, yang pada gilirannya membuat pembeli rumah takut bahwa apartemen yang dikontrak tidak akan selesai. Penjualan yang dikontrak telah anjlok dua pertiga dari puncaknya di tahun 2020. Utang bersih telah berlipat ganda dalam lima tahun menjadi 252 miliar yuan, sementara kewajiban kontrak, yang sebagian besar mewakili apartemen yang belum diserahkan, telah membengkak menjadi 587 miliar yuan.

Karena pembeli rumah yang bersikap waspada lebih memilih pengembang yang dapat menjamin serah terima, perusahaan yang terkait dengan negara semakin menjadi satu-satunya taruhan aman mereka. Misalnya, Overseas Land, pengembang milik China, telah mengalami penurunan penjualan hanya 10% sejak 2019.

Menurut Citi, di antara 100 pengembang teratas, pangsa pasar pengembang milik negara naik menjadi 70% pada tahun 2024, dari 32% pada tahun 2019. Perusahaan milik negara, termasuk kendaraan pembiayaan pemerintah daerah, membeli 85% tanah pada tahun 2024, dibandingkan dengan 61% pada tahun 2021.

Namun demikian, fundamental pasar tetap suram. Menurut Morgan Stanley, dibutuhkan waktu 24 bulan untuk membersihkan inventaris perumahan saat ini di seluruh kota-kota Tiongkok. Bahkan lebih buruk di kota-kota kecil, yang memerlukan waktu 28 bulan untuk menjual apartemen yang tidak terjual di sana.

Beijing telah menjanjikan dukungan lebih lanjut, tetapi sejauh ini kebijakan tersebut bersifat sepotong-sepotong karena tidak mau menyelamatkan pengembang yang dianggap tidak bertanggung jawab karena menghimpun utang yang berlebihan. Seperti yang digambarkan oleh masalah Vanke, ternyata yang "terkuat" pun bisa tersandung. Dalam ekonomi Tiongkok tahun 2025, The Wall Street Journal menilai dukungan negara adalah kunci untuk bertahan hidup.

(ayh/ayh)

Saksikan video di bawah ini: